土地拍卖是否会成主流？

土地拍卖姗姗来迟
　　据统计，２００２年，全国公开招标拍卖出让土地金额达６００亿元人民币，２００３年１－１０月土地公开招标拍卖金额达到了１７００亿元。

　　在各地落槌声纷纷响起之际，２０００年２月，北京也举行过一次土地使用权拍卖会，但在推出的九幅地块中，只卖出三幅，另外六幅流拍。北京市土地整理储备中心主任史贤英在其他场合表示，以往的几次土地拍卖不是很成功，并不是因为土地拍卖抬高地价，主要是因为市场上还有其他的途径可以拿到土地。

　　事实的确如此。即使政府垄断了土地的一级市场，掌握了土地供应的主动权，怎样调控土地市场依然是摆在政府面前的难题。况且，在存在多个利益主体的北京，垄断土地一级市场也绝非易事。正如华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎所说，目前，土地拍卖还没有成为获取土地的主流渠道。

　　实际上，在土地公开招标制度真正实施前，许多京城房地产商都进行了大规模圈地，争食“最后的晚餐”。有观点认为，北京真正有“地气”的土地已被瓜分，未来能够拿出来拍卖的土地，未必有足够的利润空间。看一看目前北京土地储备中心储备的地块，就会发现此言不虚。

　　关于土地拍卖的争论
　　在房地产业，土地无疑是最敏感的神经。目前，拍卖、招标、挂牌公示是土地转让可以采用的三种形式，但是哪一种方式更趋于合理，或者是，除此之外，还有没有更好的转让方式？

　　对于土地公开拍卖这种土地供给方式，业界一直存在着不同的看法。

　　部分业内人士认为，土地拍卖中的非理性倾向将会拉高房价。这种观点目前已经在杭州、南京等地得到部分证实。据了解，自１９９７年杭州市实行土地招标拍卖之后的几年，平均房价几乎上涨了一倍。

　　而支持反方的另一个事实是，自深圳开始土地公开拍卖后，房价先上涨，现在又跌落了下来。

　　北京今后是否也会经历这样一个过程，目前还不得而知。

　　被誉为“中国土地第一拍卖师”的广东古今拍卖有限公司董事长陈少湘认为，说拍卖竞争激烈，使地价拍出了天价，并影响了楼价这种说法是片面的，是市场上的一种误导，事实恰恰相反。
　
　　拍卖会上地价增到什么幅度，完全是由开发商控制的，并不是拍卖师能控制的。所有开发商在竞买这块地前，首先会做出一个综合参数的判断，有一个竞投方案和竞买的底限，这个参数是从楼价来的，应该说是楼价决定了地价。发展商也不可能先把地买回来，再定楼卖多少钱。反过来说，假如开发商的地买便宜了，他会把房子便宜了卖给消费者吗？不可能！除非土地是像肉啊、鱼啊、蔬菜这样的商品，今天不卖明天就要烂掉，土地是可以保值增值的，也许到后来土地价格还会上涨。

　　陈少湘说，产生这种认识的最主要原因是，目前大家对土地的基本知识、对土地与楼盘之间的关系、对土地拍卖的专业知识不是很了解。他笑说自己到哪里都会有人问：“陈先生，你拍出了这样的天价，是不是我们这里的楼价都要跟着涨啊？”他总要跟大家解释，地价是跟着楼价涨的，假如这个地方五十年前楼价才卖到５００块钱，那么那时的土地绝不会卖到今天这样的价格。土地就是为楼盘服务的，是跟着楼价走的。

　　反过来说，如果最终获得土地的公司在竞拍前，缺少对于该地块如何使用的合理认识，最终结果无疑是在用银行的钱赌博。由此产生的“泡沫”是政府和开发商都不愿看到的。因此，华高莱斯副总经理公衍奎建议，土地供应方最好在竞拍前要求竞拍者拿出比较具体的项目规划方案，这样将会有助于土地的合理使用。

　　“客观而言，现阶段采用挂牌公示的方式最符合我国国情，既有历史性进步，又具备相当伸缩性。”王石曾说，“就我国现状看，土地全部拍卖会给目前楼市发展留有一定后遗症。”北京世联地产技术总监林蔚也认为，经营性项目国有土地使用权采取挂牌方式，要比招标和拍卖方式更合理化，因为紧张而又激烈的拍卖方式让人很难有充足的思考和调查时间。

　　落槌风波考验制度
　　针对此次成都地王风波，市场人士和法律界人士纷纷认为，该事件从某种程度上，暴露出了现在拍卖体制中的部分不完善。

　　有房地产业界人士表示，现在拍卖场上的拍卖师就如同足球场上的裁判，就算裁判是“黑哨”，做出的是有违公正的判决，但裁判现场做出的判决是无法更改的，像此次事件中，公证处事后表示“维持当天上午成交结果的公证词”，但也承认“在拍卖主持人落槌的过程中，有２８号竞买人举应价牌，但拍卖师已经无法控制落槌的情况”。其实，这种做法存在偏颇之处，因为拍卖毕竟不同于赛场竞技，应该是以价值最大化作为判断标准，现场虽然有了结果，但如果结果显失公平的话，应该允许有补救的措施。

　　据北京集佳专利商标事务所律师张亚洲分析，目前我国在相关的法律法规上，规定的还是较为宽泛的，对拍卖师在现场的一些行为程序有一些规定。比如规定了应该进行几次叫价，应该如何落槌等，但在具体的拍卖师语速等等很细化的方面并没有规定，从最基本的法理角度看，“法无穷尽”，法律不可能包含世界上发生的所有可能，像这种拍卖师个人操控较强的细节上，法律法规目前没有，而且也不太可能做出那样细化的规定。只是拍卖师应该本着自己的义务，让整个拍卖程序公正化，让结果的利益最大化。从目前的实际看，虽然在拍卖师的具体细化行为上难有作为，但有关方面应该在拍卖之后的补救措施上有所作为，从而在拍卖现场出现可能不公正现象的情况下，当事人有补救的机会。

　　华高莱斯副总经理公衍奎也认为，不能将责任“推”到一个人身上，而是应该将责任分摊，减少单个人的影响。就像足球场上主裁判之外还有助理裁判、边裁等等，最后拍卖师一锤定音定的那个“点”，应该是走过了多个程序之后最终的那个点。

　　《拍卖法》管不了土地拍卖
　　成都“地王拍卖”风波之后，引起了各路媒体的高度关注，据可靠消息称，当时的拍卖师黄学政根本没取得国家拍卖师执业资格，他手里只有一张“内部粮票”——土地拍卖主持上岗证。

　　拍卖领域的大腕儿陈少湘说他自己有拍卖师和土地招标拍卖主持人两个证。而一些有拍卖师执业资格证的拍卖师，也准备去拿“内部粮票”———考土地招标拍卖主持人。

　　据说，当年国土资源部门推出土地招标拍卖主持人资格认证时也受到质疑：“已经有了拍卖师执业资格制度，为什么各部门还要推出自己的从业资格认证？”“这种尴尬缘于《拍卖法》管不了土地拍卖。”中国拍卖行业协会副秘书长王凤海说，《拍卖法》第二条规定，本法适用于我国境内拍卖企业进行的拍卖活动。这成了土地部门的尚方宝剑——该法只管企业拍卖活动，而土地拍卖不在其中。

　　业界都明白，这是一个绕着弯的矛盾———如果参照《拍卖法》，拍卖活动应当由有执业资格的拍卖师主持；如果参照《拍卖法》，土地拍卖不在其中。

　　土地部门也有自己的说法，土地是比较特殊的领域，非专业人士做不了。

　　陈少湘认为，不管是谁发的证，拍卖师也好，土地招标拍卖主持人也好，拿到证书不等于就是合格的拍卖人员。“拿证其实很容易，参加培训，考试合格，就能拿到。可拍卖师需要的素质，不是念几本法律书、背些试题就能过关的”。

　　陈少湘说，有经验的拍卖师都知道，在喊第二次和第三次之间的停顿时间，一般不应少于喊第一次和第二次之间的间隔时间。并且，此时一般都要对竞买人作“这是最后一次机会，请各位买家把握机会”之类的相关提示。然后，喊第三次并向下击槌。击槌时拍卖师还要环顾整个现场，看有无竞买人此时举牌。“这些经验，培训不会有，考试也不会考。”陈少湘说，黄学政的案例值得整个行业反思——为什么一个被认为很有经验的土地拍卖主持人会出这样的纰漏？

　　陈少湘认为，这个行业发展的关键问题，不是谁能管哪块领域，也不是拿谁的证更有用，而是从业人员的自身素质要提高，行业发展要规范。

　　他介绍，这个领域还有很多被认为是笑话的东西。比如，有的拍卖会规定，竞买人“必须举牌”。显然这种要求于法无据。实际上，竞买人有举牌应价的权利，也有不举牌应价的权利。还有的规定，竞买人举牌必须“高过头部”，“在新的应价没有出来之前不能放下”。而在国外，可能“微笑”、“点头”就代表举牌。拍卖师根本不允许出现没看到举牌的情况。若干瑕疵，看出这个行业需要朝细节发展。

　　竞争需要理性参与
　　开发商理性地参与土地市场竞争，需要理性的社会环境条件。

　　业内人士指出，现在土地集中在政府手里，政府掌握着土地市场价格的主导权，政府对土地资产的期望值不能过高，应加强土地市场价格的宏观控制，实事求是地披露土地市场信息，使土地市场价格保持在比较合理的范围之内。如果政府不适当地追求土地资产增值，甚至运用行政手段来实现这种土地资产增值，开发商对土地市场宏观形势的认识将会混乱，难以做到理性入市。有开发商指出，目前成都市土地市场价格呈节节攀升的势头，而房价已没有上涨的空间，政府应在土地市场价格的宏观调控方面有所作为。

　　一些开发商指出，新闻媒体对土地市场的过火炒作，使人们形成对土地市场价值的扭曲认识，“虚高”的地价被认为是正常的土地价值。

　　同行业之间的激烈竞争也使一些开发商以一种非正常的心态去竞买土地，把土地市场竞争当做跑马圈地，当做一种自身实力的象征，为展示“实力”，不惜血本争夺土地。业内有识之士认为，如果不理性地参与土地市场竞争，得到的土地价格过高，将会对整个项目的运作带来问题。过高的地价最终会摊在产品的成本之中，转移到房价上去，提高产品价格，使产品不具有市场竞争优势。
　　
　　更严重的是，因土地成本过高，项目做不出来，或做成半拉子烂尾楼，会给政府添乱，影响城市形象和国家金融政策。目前市场上几家“天价”购得土地的开发商已经“势成骑虎”，游走在悬崖边缘，引起了业界高度重视。

　　无可否认，土地市场公开化、竞争白热化已是事实。重要的是，政府和各有关方面理应为开发商理性参与土地市场竞争创造良好的环境条件，帮助开发商规避土地市场投资风险。

　　土地整理储备部门“任重道远”
　　土地拍卖有几个好作用，首先是形成公开平等竞争的平台，让所有想拿地的开发商从要地找不到市场的局面解脱出来，大家都在一个起跑线上；其次土地由政府推出拍卖，政府会对地块做出拍卖前的整理，做到六通一平、七通一平等，开发商可以直接投入了，可以节约很多时间和金钱。

　　把生地做成熟地必须有一个机构，因为出让土地本身就是一种政府行为，要把这种政府行为转为商业行为，就需要有一个商业机构来运作，如一级开发商来做这件事。事实上，政府是把它交给国土资源部门下边的土地整理交易中心或土地整理储备中心去做这件事。土地整理中心存在的问题是，它是一个事业单位，既是运动员，又是裁判员。而且土地整理储备中心还要去协调规划、市场等部门，他们本身并不属于企业运作。所以现在的迫切问题是：需要一个能配合政府进行前期整理的机构，这个机构叫什么只是一个名字而已，叫土地运营商也无所谓，但这件事必须有人做。

　　公衍奎认为，目前我们的土地拍卖量比较小，整个操作带有较大的随机性，如果以后拍卖成为市场主流渠道，那就涉及到多个部门，首先计委要决定每年拿出多少地，什么样的地；其次这些地的容积率、具体用途就需要规划部门整体把控等等，整个流程会对房地产市场乃至整个经济领域产生重大影响，单单一个土地储备中心是无法承担这么大责任的。这需要这个土地法规的完善以及政府在人力、物力等方面的大力投入。

　　陈少湘认为，应该有一个国有制股份的运作机构，如土地整理有限公司，可以完全起到独立法人的功能，接受政府委托后，用他们的资金去征地、储备、整理，再反过来委托政府来出让。

　　《中华人民共和国拍卖法》之“拍卖的实施”

　　第四十九条 拍卖师应当于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。

　　第五十条 拍卖标的无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。
　　拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的拍卖。

　　第五十一条 竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。

　　第五十二条 拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。

　　第五十三条 拍卖人进行拍卖时，应当制作拍卖笔录。拍卖笔录应由拍卖师、记录人签名；拍卖成交后，还应当由买受人签名。

　　第五十四条 拍卖人应当妥善保管有关业务经营活动的完整账簿、拍卖笔录和其他有关资料。
　　前款规定的账簿、拍卖笔录和其他有关资料的保管期限，自委托拍卖合同终止之日起计算，不得少于５年。

　　第五十五条 拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关资料，向有关行政管理机关办理手续。

　　法律界人士针对上述《拍卖法》有关于“拍卖实施”的内容表示，相关规定过于指导性、框架性，在实践中还应该有具体的操作细则加以指引。

　　１９８８年１２月，深圳进行了国内第一次土地公开转让，而在当时，我国法律明文规定土地不能进行公开转让，故此次土地公开转让成了一次非法交易。

　　１９９０年５月，国务院５５号令发布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对《宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让才得以合法化。

　　２００１年国务院颁发了土地经营管理的１５号文，首次明确了经营性土地要纳入公开出让。我们可以把这一文件作为土地供应制度改革的转折点。

　　２００２年４月３日，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式做了明确规定，２００２年５月９日颁布了关于招标、挂牌、拍卖出让经营性土地使用权的管理规定，就是１１号令，并要求自２００２年７月１日起施行。中国土地供应改革制度从这一天起才开始走上规范化、制度化的道路。

　　２００４年４月１５日，在“成都地王”拍卖会上，因拍卖师落槌过快，让政府损失惨重，世茂、上海绿地等觊觎该地块良久的地产豪门痛失拿地良机。

　　尽管事出之后，该拍卖师已被正式免职，事件虽然已经尘埃落定，但该事件的出现，对目前的拍卖制度提出了新的考验。